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在房地產利好政策频出的布景下，银行和相干部分纷繁抓准機會推出低落房貸本钱、促成房地產成长的辦法。
先是“商轉公”政策再次启動，後有银行推出“气球貸”（先息後本），很有危害的“轉貸降息”也家常便饭。
“比拟傳统的等额本息和等额本金，先低後高的‘气球貸’會更劃算嗎？經由過程商貸轉公积金，能节流几多钱？轉谋劃貸降息會有哪些危害？”貸款履历不足的購房者面临八門五花的還款方案不免會困于選擇。
平凡購房者應若何選擇合适本身的還款方法？近期，《财經》梳该當下房貸分歧還款方法的特色，為置業者供给参考。
减缓前期還貸压力：
先息後本
先息後本，顾名思义，即告貸人前期可以先不還本金，只還利钱。
近期一度激發市场存眷的“气球貸”即是先息後本還款方法的一種，按照安全银行此前公布的《房貸利好政策来啦》一文，告貸人按商定的总期数（固定20年）计较每期月供，在貸款刻日内分期奉還貸款本息，最後一期一次性了偿残剩本金。“气球貸”前期每期還款金额较小，貸款到期時，残剩较大部門的貸款本金必要一次性了偿。因其“前大後小”得名“气球貸”。
安全银行于近期推出的其他還款也有“气球貸”的属性，比方二阶段還款、雙周供、輕鬆還。此中二阶段還款是“第一阶段只還利钱、第二阶段等额本息”。雙周供是指由月供改成两周一次還款。輕鬆仍是指“每個月還利钱、每六個月還必定比例的本金、最後一次性還残剩本金”。
上海地域另外一股分行近期亦针對房貸新增“随心還”方案（据有關营業人士反馈今朝已遏制），即貸款30年，可以商定前三年每一個月還款本金跨越1元便可，後27年则等额還款。
值得注重的是，针對貸款申请人，以上還款方案具备必定門坎。以“随心還”方案為例，起首劃定是800万元之内的纯贸易貸款，公积金貸款被解除在外；其次，對付室第所處位置、種别（不包含别墅）、面积及楼龄均有请求；别的，企業主客户不包含在内，貸款申请人须為综合评级1级-3级的上班族客户。
先息後本的還款方法比力合适那些前期資金严重但估计将来會有更多可安排資金的客群。但若告貸者的還款能力不强，可能會造成违约等問題。是以也必要贸易银行對客户的财政状态和還款能力举行正确评估。
在易居钻研院钻研总监严跃进看来，此类貸款需谨严發放，由于貸款人後续收入状态如不及预期，其還款压力會變得愈来愈大，将發生不成控的貸款违约和金融危害問題。“對申请貸款的人從职業环境、事情年限、工資收入和零工收入、信誉状态、财產环境、過往購房环境和貸款环境等角度举行阐發，细化分歧群体的收入曲線布局和趋向，以更精准推動差别化和個性化的房貸還款規劃和產物。”他建议。
從風控的角度，严跃进還称，關頭要做好現金流的事情，即此类還貸資金的测算事情。除要做好還貸人的收入状态审核，對付經濟情势、房產價值走向等也必要延续举行周密的监测。時刻存眷還貸者的還款来历和還款压力环境酵素黑咖啡,，提早展望問題。同時也必要明白此类营業可推，但需设定上限，以避免過量营業集中于此，即雷同营業可以推，發生较大的金融危害問題。
主流方法：
等额本息與等额本金
就按揭房貸而言，等额本息和等额本金是今朝更加主流的還款方法。固然仅一字之差，但還款总额，月供變革，本金和利钱增减都有很大區分，貸款申请者在選擇時仍“摸不着脑子”。
所谓等额本息，即在利率稳定的环境下，每一個月月供金额同样（包含本金+利钱）。月供中本金逐月递增，利钱逐月递减。
而等额本金，即在貸款時代，每一個月奉還固定本金，而利钱逐月递减。按此種方法還款，前期還款压力稍大，但月供逐月削减，且综合计较相對于节流利钱。
若落到現實操作中，上述两種還款方法的计较方法存在不同。
若以告貸100万元、刻日30年、年利率3.95%為例。等额本金模式下，首期還款额為6069.44元，随後逐月递减。在此當中，每個月本金為固定的2777.78元，利钱则由首期的3291.67元起頭逐月递减。還款总额為159.41万元，利钱总额59.41万元。
而在等额本息模式下，首期還款额為4745.37元，随後每個月固定。在此當中，首期本金為1453.71元，以後逐月递增；利钱為3291.67元，以後逐月递减。還款总额為170.83万元，利钱总额70.83万元。
总的来看，等额本金相對于等额本息节流利钱。不外有貸款行業資深從業人士指出，就現實环境来看，等额本息的方法相對于機動，選擇此種方法的客户相對于较多。
“等额本金至關于前期還了比力多的本金，以是可以少還一些利钱，可是對付資金较為严重的告貸人来讲不太合适。若是選擇等额本息，可以在資金丰裕的环境下機動举行提早還款，一样可以到达节流利钱的结果。”上述人士指出。
减輕還貸包袱：商轉公
因為商貸及公积金貸款間仍存在必定的利率差，商轉公被視作低落購房者房貸压力的一個首要路子。所谓商轉公，行将贸易性小我住房貸款轉為住房公积金小我住房貸款。
据不彻底统计，2023年，已有包含重庆、长沙、姑苏等在内的30余個都會启動贸易貸款轉公积金貸款。2024年以来，郑州、厦門亦参加商轉公行列。
按照厦門市茯苓糕,住房公积金中間網站6月12日公布動静，厦門阶段性启動贸易性住房貸款轉住房公积金貸款营業，政策履行至2025年12月31日。
据悉，自“5月17日”新政後，厦門市同步下调小我住房公积金貸款利率0.25個百分點。5年如下（含5年）和5年以上首套小我住房公积金貸款利率别離调解為2.35%和2.85%，5年如下（含5年）和5年以上第二套小我住房公积金貸款利率别離调解為不低于2.775%和3.325%。
若以貸款50万元、30年等额本息计较，今朝首套房（商貸利率最低3.3%）購房者商轉公後月供可削减超100元，统共节流利钱超4万元。
不外，有業内助士提示，如若購房者已處于房貸還款後期，在利钱已還得差未几的环境下，申请商轉公意义其實不大。另外一方面，就現實操作而言，商轉公需知足必定前提。
從各地已商轉公政策来看，多地设置了必定門坎。比方部門地域對告貸人住房套数、公积金貸款记實、告貸人信誉等提出明白请求；部門地域将打點组合貸的購房者被解除在外等。
以长沙為例，该地商轉公营業仅支撑具有独一一套自住住房的职工家庭（已婚指伉俪两邊，独身指职工小我）申请打點，采辦第二套以上住房的职工家庭不支撑打點商轉公。
亦有地域對商轉公貸款施行動态辦理機制。以芜湖為例，當住房公积金個貸率低于85%（含）并延续3個月，可展開商轉公貸款营業；當個貸率高于90%（含）時，可采纳响應调控辦法，暂停或节制商轉公貸款营業范围。
谨严避雷：
违規轉貸降息
固然特色纷歧，以上還款方法均為正規還款路子。但比年来，被愈来愈多貸款中介举薦的轉貸降息，暗地里却暗藏着庞大危害。
“您好，這里是某银行信貸渠道部，近期貸款利率低至2厘，置换房貸很劃算。”房貸政策利好不竭，很多貸款中介抓准了部門存量房貸用户利率暂未下调的生理，再度對轉貸降息開展热忱推介。
現實上，轉貸降息并不是新颖事。比年来，政策指引下贸易银行加大了對企業的支撑力度，多家银行的谋劃貸利率一起下行。在此前存量房貸利率還没有调解時，很多購房者房貸利率一度跨越5%。這类利差讓部門貸款中介對准了此中的商機，倾销轉貸降息。
房貸轉谋劃貸的详细操作流程為，先由中介先容的垫資機構供给過桥資金還清房貸，再帮檸檬片,忙客户包装天資，最後客户可在银行樂成打點谋劃貸後奉還垫資。“今朝谋劃貸的利率最低2%，刻日可以先做10年，後期還能供给垫資续期，比拟房貸可以节流很多利钱。”一位貸款中介暗示。
但是，看似劃算的操作却隐藏更多本钱，要到达轉貸目標，中介會根据客户貸款金额收取1%-2%的腰椎間盤突出膏藥, 辦事费，同時，若名下没有公司，小我客户需分外采辦業務执照（5000元起步），垫資用度则依照日利率0.07%摆布计较。
另外一方面，一名貸款行業資深從業职員指出，轉貸降息的操作一旦被银行查出，告貸人将面對停貸或提早全额了偿貸款的危害。
2023年3月，廣州市中级人民法院曾公示一则裁决，告貸人违背合同商定，私行扭轉貸款用處将谋劃貸款用于了债房貸，被银行诉至法院。按照裁决成果，该告貸人需向银行了债告貸本金180万元及罚息。
“谋劃貸和消费貸刻日相對于较短，单笔金额相對于较高，若是呈現被请求提早奉還的环境则可能造成告貸人資金堕入窘境，也可能造成告貸人不良的小我征信记實。”資深金融羁系政策專家周毅钦指出，打點进程中，一些违法违規的中介可能會利用造假的质料，這属于骗貸举動，收费也其實不低，综合本钱可能高于本来的房貸本钱，讓轉貸得不偿失。
（作者為《财經》记者）
題图来历 | 視觉中國
版面编纂 | 李郝钰 |
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發表於 2024-8-6 17:16:15
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