鄂爾多斯:借貸危機下的復雜“爛尾”

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拿大量空屋和未竣工的屋子養鴿子，成绩世界上最大“放鴿子”基地——這是本年鄂爾多斯新的嘲笑話。這裡的屋子再也不“流動”，在建的項目則像被定格在照片中。

不過對於媒體以前報道鄂爾多斯樓市“崩盤、八成爛尾”，當地房地產商劉某認為，當前具备很大不確定性，“現在說爛尾不许確，有些是暫停。但若民間借貸危機持續，那可能真爛尾了。”停建的項目中確實有很多牽涉民間借貸危機，以是爛尾與否，很大水平上將與當地借貸危機處置情況緊密相連。

在鄂爾多斯，由於在較短時間內地產項目集中上馬，許多阿項目並未走完審批步伐，資金來源也並非銀行貸款，而是來自民間借貸。

除資金、市場需求爛尾樓防疫神器,出現的共性身分外，當地很多房地產項目因未建時即已“售出”，這一罕見特點，也決定著這裡的爛尾，可能面臨更為復雜的困局。

《中國經營報》記者從相關知恋人士和當局官員處领會到，今朝已有過半在建地產項目停工滿一年，且仍無任何復工跡象。

借貸血脈

都會擴張大潮下，地產商等不及手續、銀行貸款，而選擇以民間借貸資金來實現“快跑”。

“已經建成的都抵出去了，剩下都是沒有建成的，也沒人願意要。”8月的一天，在東勝區辦案中間外，債權人正討論著一块儿借貸案的處置進展。

該案中，李姓女子用大量民間借貸資金，買下東勝鐵西區多個房產，但此中實現交房的佔總量不到兩成。在一輪爭搶後，部門債權人以明顯超過跨口臭噴劑,過市場價的價格用債權拿下現房後，而其别人則猶豫要不要那些正在停工的房產。

李姓女子和當地多數購房人一樣，隻要認為地段合適，便會在地產商還没有開工時，便大量投入資金購買房產。而她判斷地段是不是合適的標准，現在看來几多有些荒诞。“重要就是聽開發商宣傳，結果呢，現在整個鐵西區都空蕩蕩的，沒有一個地段是合適的。”

而在這些停建的、在借貸案中難以抵頂債務的項目中，依照東勝區官員此前接管採訪時的判斷，最少過半與借貸危機相關——開發商對購房者提早付出的購房款和融資資金做了同樣的手續，這象征著購房者和債權人並無太大區別。

“正常應該是購房人就是買屋子，預付了資金是沒有利錢吃的，債權人放錢給開發商相當於融資，那是應該有利錢的。可是有些項目位置一般，開建之前賣的欠好，那就爽性也給購房人利錢，等於把融資的和購房的兩頭都變成債權人，隻不過約定中購房人最終以屋子結算，債權人以資金結算。”當地地產商劉某告訴記者，除少數有煤炭布景的地產商外，當地多數地產項目都有民間借貸資金。

以東勝區的“方圓一廈”為例，這個曾經的鄂爾多斯第一高樓在2011年秋日停建時，隻剩一兩個月便可竣工，但以後卻再未復工，迄今已停工兩年。開發商劉建強亦因深陷借貸危機而被警方監事栖身。當初的購房者曾一度將該項目標房價炒至每平米10萬元，但在停工後，有購房者请求退房，而債權人也對以房抵債持觀望態度。

“但凡停工的，九成都和民間借貸有關系！并且關系不小！民間借貸資金就是鄂爾多斯房地產的血脈，并且還是個染了病毒的血脈。”在劉某看來，還有一些細節，讓地產與民間借貸的關系變得加倍復雜。好比許多地產商最初是把融資和購房兩種資金區分開來的，並設分歧部門，但實際運作中，有時業務員為了拿到更高提成，會成心勸導人們做出復雜的選擇，好比既放貸又購房，或將購房資金汇集到必定數額後以放貸資金入賬。

市場困局

制品降價，半制品的市場則在借貸危機的“抵頂”中出現“升值”。但地產商認為，這種“買賣”，隻會讓爛尾加倍徹底。

2012年末，鄂爾多斯的房價真的降了，標志性的變化是康巴什人工湖對岸的“公務員小區”，由過去近萬元變為三四千元。2011年底，曾有媒體一度報道當地樓價已經跌至三折，但事實上當時這一說法僅僅存在於網帖裡。當時買賣量猛跌，但彼時價格仍然堅挺，乃至在今天，也有很多項目並未降價——因為即便降價，也同樣沒有買賣量。

和民間借貸一樣，這裡的屋子也再也不“流動”，在建的項目則像被永遠定格在一次快拍畫面中。

“鄂爾多斯將是世界上最大的放鴿子基地，建成的屋子是鴿子冬季的窩，沒建成的，有洞穴眼兒的，是炎天的窩。到時候全球人民均可以來這放鴿子。”這是鄂爾多斯當前最熱門的嘲笑話。

事實上，除媒體廣泛報道的鐵西區和康巴什新區外，還有大量停工項目耸立在東勝區周邊的銅川鎮等地。這些或集中或散落的半制品修建，與建成卻空無一人的修建相映成趣。一年半前，一家外國電視台曾以此為布景，拍攝滑板紀錄片遭到網友熱贊。

由於當地地產多數具备民間借貸的血脈，且當前借貸危機正在膠著狀態，已建成的屋子再也不畅通，而未建成的則更難防疫噴霧器，以復工。像一種輪回或諷刺，當初那些還没有開建就購買、或融資的人們，現在則統一以債權人的身份，面臨著要屋子或繼續期待的困局，而這些屋子則面臨著不知何時建好的不確定性。

“你得看她有几多屋子，若是不夠（償債），你必定要先要了屋子，既然開始建了，遲早是要建成嘛，總比什麼都沒有要強。”同樣針對前述李姓女子的借貸案，從達拉特旗趕來的煤販子張某，大聲向其他債權人勸說。而有債權人則質疑他，若是這些未竣工的屋子一旦抵頂債務，得手以後，這些項目要竣工，必要繼續投錢，且有很多項目至今拖欠施工單位錢，這樣一來，債權人又幾乎是從一個坑跳入另外一個坑，且後者更為復雜。

“若是他們這樣做，那就徹底爛尾了，若是一個在建項目朋分給一堆債權人，你覺得這幫人能把樓建完？這些人下面還有更多二級債權人，他們繼續朋分，到時候可能上百個債權人拿下一個爛尾樓，然後每個人給本身的鴿子窩寫上名字完事，底子不成能建成為了。”地產商劉某笑稱，宣揚此舉者旨在化解當前危機，卻沒意識到可能帶來的更長遠的危機，有點像飲鴆止渴。

在以往的抵頂中，由於負債一方資不抵債，竣工的屋子常常以高於市場價進行抵頂債務，同樣的情況也出現在未竣工的屋子中。這種“升值”在各方看來都毫無意義。

當局接盤？

持續傳出的當局接盤聲音，在停工近兩年的當前，開始變得毫無意義，并且即便接盤，許多項目底子不具備被救的来由。

2011年底時，東勝區當局即已討論當局接盤部門地產的可能性，好比購買部門地產做經濟適用房，乃至將部門高檔地產接辦後作為將來安顿外來高端人材的儲備房。

“實際上沒有開展，也不敢貿然開展這個計劃，帶給市場的信號會很危險。再說當局也沒錢，銀行是絕對不會参與的。”知恋人流露，在2011年底當地當局與各個銀行的探討中，這一計劃遭銀行冷淡對待，至此擱置。

也是在2011年10月，鄂爾多斯市委市當局曾提出“做大金融總量”“設立產業發展搀扶基金和鄂爾多斯市都會建設發展基金，推動和支撑市內房地產企業進行兼並重組”，但事實上，這三項辦法在開發商看來並未起到實際功效。

當地官方數據顯示，2011年全市房地產完工面積同比下滑56.5%，而2012年民間借貸危機後，這一數據下滑達99.1%。此外，2012年鄂爾多斯整年完工鴯鶓油,面積為433.52萬平方米，但銷售面積僅為232.69萬平方米，房地產銷售完工比僅為0.54。

但關於當局接盤的傳說仍在持續出現，給深陷借貸危機的各方帶來短暫抚慰。“實際是不成能，許多在建項目既有民間借貸，又拖欠施工方，關系太復雜。此外有些戶型太大，不合适經濟適用房標准。再說當局哪兒來的錢？”在地產商看來，即便當局脱手搭救，也會面臨“落水者太多不知先救哪個，能救幾個”的問題。

記者注重到，自2011年以來，當地公開報道中，並未出現官方明確“救市”的聲音。本年5月份，鄂爾多斯市委書記雲光曾錶態稱民生投入隻能增，不克不及停，更不克不及減。“本年，我們將在改良和完美民生上，投入100多億元，此中50多億元要直接發放或補貼到苍生身上。”

民生投入庞大，加上大眾項目和負債情況，鄂爾多斯的當局財力彷佛很難做出救市之舉，這是當地財政局官員和開發商都提到的觀點。但另外一組官方數據顯示，截至2011年6月，鄂爾多斯市開工建設各類保障性住房60792套，完成自治區下達任務的137%。這一超額被解讀為當局脱手購買了部門房地產項目，但這一說法始終未能獲得當地官方証實，而保障性住房建設、回購數據亦再未公開發布。

有趣的是，不久前有媒體報道稱，渣打銀行的钻研團隊通過對三項公開數據——用地皮成交量減去衡宇銷售量計算出的衡宇庫存程度、可售室第面積、地皮買賣量——的阐發發現，盡管不少中小都會衡宇銷售復蘇水平弱於大都會，衡宇庫存程度彷佛也沒有降低，但不少中小都會的房地產開發商正在購入地皮，這錶白他們仍相對看好房地產行業的远景。

“這個報道在鄂爾多斯很多人看來，仿佛那種當局救市傳說一樣，又是面前一亮，認為這裡的問題可能不像想象的那麼嚴重。但實際是，他們所說的那三種數據，在鄂爾多斯是沒有多大意義的。”前述地產商阐發稱，由於當地許多地產底子就沒有手續，天然其相應的數據也不存在於官方數據庫中，以是基於此進行的任何推演都不具備實際意義。

據一名曾在7月份耗時一周驅車走遍全市在建項目標地產商估計，今朝鄂爾多斯所有在建項目中，起碼有六成項目在hoya,過去一年多時間裡都在停工。“當然，偶爾喊幾個工人做一做防水，搞一下小動作的不算復工。”

而8月記者在東勝區統計局官員處獲得的說法是，今朝當地官方認為停工一年以上的大要靠近一半。

沒有人能夠斷定鄂爾多斯會有几多爛尾項目，但所有人都認為爛尾取決於借貸危機和經濟轉型，前者牽扯資金問題，尔後者則決定了市場，畢竟在當地人人均多套房的情況下，若是沒有外來生齿前來，這些房產很難再有購買者。而決定生齿入住的先決條件是有足夠多的事情機會和吸引力，即經濟轉型。

對於近日媒體報道鄂爾多斯成心通過生齿遷移填充“鬼城”，當地財政局官員告訴記者，這一構想實際早已被屡次探討，且早在2007年開始的“生態移民”，已經將數十萬生齿移入都會。“過去的計劃是五年，也就是本年到期，但根據自治區本年的政策，市裡已經在8月以前就決定繼續生態移民。”