2022年上半年個人住房抵押貸款資產证券化產品的市場运行状况與展望

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1、小我住房典質貸款資產证券化產物概要

小我住房典質貸款資產证券化產物（如下简称為“RMBS”），是一種以倡议機構（贸易银行或住房公积金辦理中間）将小我住房典質貸款作為根本資產，信任给受托機構，并由受托機構刊行的证券，其本息的偿付重要来历于根本資產所發生的現金流。今朝，海內市場上小我住房典質貸款重要包含小我住房贸易性貸款、美白產品,小我住房公积金貸款及小我住房组合貸款。RMBS產物按倡议機構分歧可分為贸易银行RMBS和住房公积金RMBS。

2、RMBS產物的刊行环境

從資產证券化產物的市場刊行环境看，截至2022年6月末，RMBS產物的总体刊行范围仍然連结第一，占比近三成。

從积年RMBS的刊行范围来看，RMBS的刊行范围履历了试點阶段、暂停阶段、重启回和缓蓬勃成长阶段。2005年，中國扶植银行作為倡议機構的建元系列產物開启了海內RMBS市場；2008年，受次貸危機影响，海內資產证券化营業勾當暂停；2012年5月，國務院常務集會决议進一步推動信貸資產证券化，新增500亿元的试點范围，在屏東汽機車借款,這資產证券化营業重启的阶段，RMBS刊行范围占比力小；自2016年以来，RMBS的刊行起頭蓬勃成长，2017年起成為银行間市場中刊行范围最大的產物。

贸易银行RMBS方面，跟着比年来房地產市場调控政策趋严，商品房（室第）買賣量延续連结低位，银行小我住房典質貸款的新增投放放缓，RMBS的刊行亦随之放缓。2019-2021年及2022年上半年，RMBS刊行量别离為4991.49亿元、4243.85亿元、4992.999亿元和245.41亿元。2020年12月31日，人民银行和银保监會结合公布房地產貸款集中度辦理新规，划定银行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余额占该機構人民币各项貸款余额的比例和小我住房貸款余额占该機構人民币各项貸款余额的比例應知玄關門，足人民银行、银保监會肯定的辦理请求，即不得高于人民银行、银保监會肯定的房地產貸款占比上限和小我住房貸款占比上限。贸易银行經由過程刊行RMBS来知足房地產貸款额度方面的羁系请求，且在新规公布以前已有表現。2020年第四時度贸易银行RMBS共刊行31单，刊行范围合计2443.03亿元，占整年刊行总额的57.57％。2021年RMBS刊行态势强劲，刊行金额與2019年持平。2022年上半年，RMBS仅刊行3单，范围合计245.41亿元。本年在遭到房地產危害表露、海內疫情频频經濟下行及断供潮的影响，小我住房貸款需求较着降低，2022年上半年RMBS刊行量唯一百亿元的程度。

住房公积金RMBS方面，因為2016年下半年以来海內房地產政策调解，住房公积金RMBS的刊行比年来一向处于暂停状况。截至2022年6月末，住房公积金RMBS总计刊行并存续6单，触及范围406.77亿元。

截至2022年6月末，市場上存续288单RMBS產物，共触及34家倡议機構，总刊行范围达23767.39亿元。34家倡议機構中贸易银行有31家，且以大型國有贸易银举動主，触及的RMBS总计178单。中國扶植银行股分有限公司、中國工商银行股分有限公司和中國银行股分有限公司倡议的RMBS别离占RMBS总刊行范围的35.16％、26.85％和9.42％。

3、存续RMBS產物的根本資產特性

截至2022年6月末，尚在存续期內的288单RMBS中，共包括282单贸易银行RMBS和6单住房公积金RMBS，根本資產池的特性重要有：（1）資產池笔数浩繁，具备极强的分离性；（2）根本資產的利率程度不高；（3）根本資產的如约表示時候较长；（4）根本資產的残剩刻日较长；（5）同質化水平高；（6）信誉質量较好。

4、已刊行RMBS的特性

（一）優先级证券的比例

市場上RMBS產物一般都設置了優先/次级的偿付布局，產物不依靠外部增信。RMBS產物的優先级证券的信誉品级高，都為AAAsf级，且占比也高，而次级及逾额典質合计占比力低。

贸易银行RMBS方面，AAAsf级部門均匀占比达87.99％，重要散布在80％-90％的區間內，次级及逾额典質合计均匀占比為13.20％，重要散布在10％-15％的區間內。住房公积金RMBS方面， AAAsf级部門的均匀占比达89.03％，重要散布在80％-90％的區間內，次级及逾额典質合计均匀占比為10.97％，重要散布在10％-15％的區間內。

总体来看，相较于一般的資產证券化產物，不管是贸易银行RMBS仍是住房公积金RMBS的優先级证券所获信誉支撑都较低，其重要缘由在于根本資產分离性很强，放貸機構的放貸尺度严酷，该類資產的信誉表示良好且不乱。

（二）封包期环境

贸易银行RMBS的加权均匀封包期為0.38年，住房公积金RMBS的加权均匀封包期為0.41年。一般封包期越长，其累计的利錢收受接管款越多，對優先级证券的信誉支撑也就越大。出格是住房公积金RMBS，為了缓释负利差的危害而設置了较长的封包期。

（三）根本資產利率類型及刊行利率的變革环境

截至2022年6月末，已刊行的RMBS利率類型重要以浮動利率為主。因為RMBS的根本資產重要以浮動利率為主，為避免根本資產利率重設带来的利差變革危害，在证券端也以浮動利率為主，同時在参照的基准利率和调息的频率上也做了响應的匹配。2020年，LPR機制落地，新增及存量房貸迎来利率“换锚”，但斟酌到“换锚”時的利率程度連结稳定且基准程度仍然按年调解，估计短時間內LPR機制的落地對RMBS的根本資產及優先级证券的表示影响有限，而持久仍需存眷利率類型變革對RMBS產物的影响。

2018年以来，遭到全部市場資金面渐渐宽松的影响，得到AAAsf级评级的RMBS優先级证券的刊行利率整体呈下行趋向。2020年下半年，市場資金面趋紧，刊行利率小幅回升。2021年，得益于資金面的宽松，刊行利率又有所下行。

4、存续RMBS根本資產的信誉表示

（一）31-60天累计過期率[1]

按照受托機構陈述，咱们經由過程考查汗青静态池数据中31-60天的累计過期率来阐發存续中的RMBS產物的資產池的信誉質量。按倡议機構類型分成四组：大型國有银行、天下性股分制贸易银行、都會贸易银行和住房公积金中間。因為屯子贸易银行和住房储备银行刊行量较小，样本较少，本次阐發不作取样。同時，出于表示期等身分的斟酌，咱们终极拔取了表示期跨越6個月的168单大型國有银行RMBS、56单天下性股分制贸易银行RMBS、31单都會贸易银行RMBS和6单住房公积金RMBS作為样本，以观测分歧類型倡议機構的根本資產信誉表示环境。

（1）各表示期內，大型國有贸易银行RMBS產物的信誉表示很好，31-60天的累计過期率很低，除個体几单累计過期率增加较快，其余產物总体表示较為趋同。

（2）各表示期內，天下性股分制贸易银行RMBS的31-60天的累计過期率很低。但相较于大型國有贸易银行RMBS而言，表示期较长的天下性股分制贸易银行RMBS的31-60天的累计過期率差别化更加较着。@因%6k8VG%為大大%21714%都@產物表示期较短，其根本資產信誉表示的不乱性尚待察看。

（3）都會贸易银行RMBS共计刊行量较小，從存续期表示来看，该類產物的31-60天累计過期率分解较為较着。分歧于大型國有贸日本藤素,易银行和天下性股分制贸易银行，因為都會贸易银行個貸营業根基在本省市內谋划，根本資產告貸人的地域集中度很高，受各地經濟程度、房地產市場、房貸政策及放貸尺度的差别化影响，都會贸易银行RMBS根本資產的信誉表示差别较大。

（4）截至2022年6月末，处于存续期內的住房公积金RMBS產物总计6单。各表示期內，住房公积金RMBS的31-60天累计過期率极低，根本資產信誉表示较着好過贸易银行RMBS，其缘由重要在公积金中間的放貸尺度更加严酷，告貸人信誉質量更優。

2020年至今，受海內新冠疫情影响，大量企業呈現了封闭、停工、延期复工等征象，致使赋闲率有所上升，住民的還款能力承压。咱们基于上述抽样样本，對RMBS的31-60天過期比率[2]和61-90天過期比率[3]的動态變革环境举行察看，阐發海內新冠疫情以来對RMBS根本資產信誉表示的影响。

贸易银行RMBS方面，2017-2019年，贸易银行RMBS的31-60天過期比率约莫在0.04％-0.06％區間，61-90天過期比率在0.02％-0.04％區間，信誉表示杰出。受2020年頭新冠疫情影响，贸易银行RMBS的31-60天過期比率在2020年3月末呈現峰值，达0.171％，61-90天過期比率接踵在2020年4月末呈現峰值，达0.097％。跟着海內疫情获得快速節制，企業大面积复工，31-60天過期比率和61-90天過期比率快速降低，并渐渐回落。但是，跟着海內疫情频频叠加宏观經濟情况的變革，2021年，贸易银行RMBS的31-60天過期比率约莫在0.06％-0.08％區間，61-90天過期比率在0.03％-0.05％區間，仍高于疫情前的過期比率。

2021年12月和2022年3月新型冠状病毒變種奥密克戎前後在西安和上海两個万万级生齿的大@都%Bq9Nu%會大范%7Q7vf%围@暴發，對國民經濟成长和社會糊口造成紧张影响。贸易银行RMBS的31-60天過期比率在2022年5月末到达0.108％，61-90天過期比率在2022年6月末到达了0.060％摆布。

住房公积金RMBS方面，2017-2019年，住房公积金RMBS的31-60天過期比率约莫在0.02％-0.04％區間，61-90天過期比率在0.01％-0.02％區間，信誉表示優于贸易银行RMBS產物。2020-2021年，该類產物31-60天過期比率和61-90天過期比率均呈現小幅上升，别离落在0.03％-0.06％區間和0.01％-0.03％區間，高于疫情前，但上升幅度较着低于贸易银行RMBS產物。2022年上半年受奥密克戎在海內暴發的影响，住房公积金RMBS的31-60天過期比率在2022年5月末到达0.19％，61-90天過期比率也在2022年6月末到达峰值0.06％。

（三）根本資產的早偿环境

根本資產告貸人因為各類缘由會提早還款。若是RMBS產物的根本資產池對付证券端構成逾额利差，早偿将消减逾额利差對優先级证券的保障水平；如果负利差的环境，早偿可减缓负利差對優先级证券的晦气影响。

贸易银行一般在前期的1-3年會针對早偿举動設置分歧水平的手续费，3年今後凡是不會有手续费，這時候提早還款的意愿會比以前强。住房公积金貸款因為貸款利率程度更低，响應早偿的意愿也會较低，但是，如果告貸人仅為纯公积金告貸者，房貸欠债程度较低，如有置换改良性住房的需求，颇有可能會早偿。